Nový Občiansky zákonník, ktorý parlament schválil 1. októbra 2026, mení pravidlá nájmu bytu. Čo prinesie nájomníkom a prenajímateľom a ktoré zmeny sa dotknú existujúcich zmlúv?
Schválený zákon počíta s účinnosťou od 1. júla 2027. Samotné hlasovanie parlamentu však ešte nemení pravidlá, podľa ktorých dnes prenajímate byt alebo v ňom bývate.
Po novom bude jeden základný režim nájmu
Dnes sa bežný nájom bytu môže riadiť Občianskym zákonníkom alebo osobitným zákonom o krátkodobom nájme bytu. Každý z týchto režimov má odlišné podmienky, napríklad pri výpovedi či kaucii.
Nový Občiansky zákonník tieto režimy zjednotí. Od plánovanej účinnosti 1. júla 2027 nahradí doterajší Občiansky zákonník aj zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Zruší tiež zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov. Základné pravidlá pre nové nájmy tak nájdeme v jednom zákonníku. Osobitné predpisy však naďalej upravia niektoré otázky sociálnych a služobných bytov či štátom podporovaného nájomného bývania.
Starú zmluvu nemusíte automaticky meniť
Ak už máte nájomnú zmluvu, nemusíte podpisovať novú ani dodatok. Zrušenie pôvodného zákona samo osebe neukončí váš nájomný vzťah.
Existujúce zmluvné vzťahy sa podľa všeobecného prechodného pravidla naďalej spravujú doterajšími predpismi, ak zákon neustanovuje výnimku. Platí to aj pre nájom uzavretý podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
V praxi preto postupujte takto:
- Ak chcete pokračovať bez zmien, ponechajte existujúcu zmluvu. Dodržiavajte jej podmienky aj doterajší právny režim.
- Ak chcete prejsť na podmienky nového Občianskeho zákonníka, potrebujete písomnú dohodu oboch strán. Prenajímateľ ani nájomník nemôže tento prechod jednostranne nariadiť. Dohoda zároveň spätne nemení už vzniknuté práva a povinnosti.
- Pred podpisom novej zmluvy alebo dodatku si overte, čo dokument mení. Samotná úprava nájomného či predĺženie doby nájmu ešte automaticky neznamená prechod celého vzťahu na nový zákonník.
Prenajímateľ nemôže pri starej zmluve automaticky použiť novú šesťmesačnú výpoveď bez uvedenia dôvodu len preto, že nastal 1. júl 2027. Rozhodujúce bude, podľa ktorého právneho režimu sa konkrétny nájom spravuje.
Ako môže prenajímateľ ukončiť starý nájom?
Pri starej zmluve, ktorá zostane v doterajšom právnom režime, musí prenajímateľ postupovať podľa príslušného pôvodného zákona.
Pri nájme podľa doterajšieho Občianskeho zákonníka potrebuje niektorý z dôvodov uvedených v § 711. Napríklad byt potrebuje pre seba alebo zákonom určeného príbuzného, nájomník hrubo poškodzuje byt alebo nezaplatil nájomné či úhrady za služby za čas dlhší ako tri mesiace.
Výpoveď musí byť písomná a prenajímateľ v nej musí konkrétne opísať dôvod a musí ju doručiť nájomníkovi. Základná výpovedná lehota je tri mesiace a plynie od prvého dňa nasledujúceho mesiaca (§ 710). V niektorých prípadoch však treba zohľadniť ochrannú lehotu či právo na bytovú náhradu.
Pri zmluve podľa zákona o krátkodobom nájme bytu postupuje podľa § 7 zákona č. 98/2014 Z. z. Dôvodom môže byť napríklad neplatenie za čas dlhší ako dva mesiace alebo poškodzovanie bytu napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu. Zákon pripúšťa aj iný dôvod dohodnutý v zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať pokračovanie nájmu.
Aj tu musí prenajímateľ doručiť písomnú výpoveď s konkrétnym dôvodom. Lehota plynie od nasledujúceho dňa po doručení a spravidla nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Pri zákonom určenom poškodzovaní bytu alebo neplatení môže byť najmenej 15 dní, treba však rešpektovať prípadnú dlhšiu zmluvnú lehotu. Ak prenajímateľ nesplnil registračnú povinnosť, platia odlišné pravidlá a jeho výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako dva mesiace.
Ak prenajímateľ nemá dôvod na výpoveď, môže navrhnúť písomnú dohodu o skončení nájmu. Nájomník s ňou musí súhlasiť. Pri nájme na dobu určitú môže prenajímateľ počkať na uplynutie dohodnutej doby a nájom nepredĺžiť. Na samotné uplynutie doby výpoveď nepotrebuje.
Bude možné uzavrieť nájomnú zmluvu aj elektronicky?
Áno, dohoda o nájme môže vzniknúť aj prostredníctvom elektronickej komunikácie. Rozhodujúci však bude jej obsah a preukázateľný súhlas oboch strán.
Nová úprava nevyžaduje pri bežnom nájme bytu povinne podpísanú papierovú zmluvu. Podľa nového § 912 musí dohoda obsahovať najmä:
- označenie prenajímaného bytu,
- výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu,
- splatnosť týchto platieb,
- opis ďalších miestností či priestorov mimo bytu, ktoré môže nájomník užívať, ak nejde o spoločné priestory budovy.
Z komunikácie musí byť zároveň zrejmé, kto sa s kým dohodol a že strany chcú uzavrieť nájomnú zmluvu.
Pri bežnom nájme bytu nový Občiansky zákonník ponecháva dĺžku nájmu na dohode strán. Nezavádza pravidlo, že po druhom či treťom predĺžení musí nájom prejsť na dobu neurčitú. Zmluvu na dobu určitú teda možno opakovane predlžovať. Nová úprava neurčuje maximálny počet predĺžení ani celkový šesťročný limit, ktorý poznáme zo zákona o krátkodobom nájme.
Elektronická komunikácia môže založiť záväzky, zároveň môže priniesť spor o to, čo presne si strany dohodli. Preto má zmysel zachytiť podmienky prehľadne v jednom dokumente a uschovať si komunikáciu.
Ak zmluva nevznikne v písomnej forme, prenajímateľ musí na žiadosť nájomníka vystaviť písomné potvrdenie o jej uzavretí s požadovanými náležitosťami.
Kaucia – najviac tri mesačné platby vrátane služieb
Kaucia, ktorú zákon označuje ako peňažnú zábezpeku, má zabezpečiť peňažné dlhy nájomníka voči prenajímateľovi. Strany si ju môžu dohodnúť; zákon ju nezavádza ako povinnú súčasť každého nájmu.
Podľa § 881 jej výška pri nájme bytu bežne nesmie presiahnuť trojnásobok súčtu mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Nájomné predstavuje 700 eur a mesačné úhrady za služby 180 eur. Základ pre výpočet tvorí suma 880 eur. Maximálna kaucia tak dosiahne 2 640 eur.
Zákon ustanovuje výnimku z tohto stropu, ak sa strany dohodnú na vykonaní úprav bytu na žiadosť nájomníka.
Na požiadanie musí prenajímateľ prijatie kaucie písomne potvrdiť. V zmluve sa oplatí určiť aj spôsob jej úhrady a podmienky vyúčtovania.
Kedy musí prenajímateľ kauciu vrátiť?
Podľa § 883 musí prenajímateľ vrátiť kauciu bez zbytočného odkladu po skončení nájmu a vrátení bytu. Môže si proti nej započítať peňažné dlhy nájomníka z nájmu, napríklad nezaplatené nájomné alebo oprávnený nárok na náhradu škody.
Prenajímateľ je povinný vydať nájomníkovi peňažnú zábezpeku bez zbytočného odkladu po skončení nájmu a vrátení veci. Prenajímateľ je oprávnený započítať peňažnú zábezpeku proti všetkým peňažným dlhom nájomníka z nájmu. Z peňažnej zábezpeky možno dohodnúť úroky
Kaucia preto nie je automatický poplatok, ktorý si majiteľ po odsťahovaní ponechá. Zároveň nejde o peniaze, ktorými môže nájomník bez dohody jednostranne nahradiť posledné mesačné nájomné.
Ak prenajímateľ počas nájmu použije kauciu na svoje splatné pohľadávky, nájomník ju musí doplniť do pôvodnej dohodnutej výšky. Nesplnenie tejto povinnosti zákon považuje za hrubé porušenie povinností z nájmu.
Automatické úročenie kaucie nová úprava nezavádza. Prenajímateľ a nájomník si môžu úroky dohodnúť.
Zvyšovanie nájomného – rozhodne zmluva aj zákonné podmienky
Nový zákonník rozlišuje medzi zvýšením nájomného podľa dohody v zmluve a osobitným postupom, keď takáto dohoda chýba.
Ak zmluva obsahuje inflačnú doložku
Podľa § 915 si strany môžu dohodnúť každoročné zvyšovanie nájomného podľa medziročnej inflácie alebo iného ukazovateľa.
Zmluva by mala jasne určiť, podľa čoho sa nájomné mení a ako sa nová suma vypočíta. Pri nájme bytu musí prenajímateľ zvýšenie oznámiť písomne a oznámenie musí nájomník dostať aspoň dva mesiace pred začiatkom obdobia, od ktorého sa má nájomné zvýšiť.
Ak zmluva umožňuje zvýšenie nájomného o príslušnú trojpercentnú infláciu, nájomné 700 eur sa zvýši o 21 eur na 721 eur. Úhrady za služby treba posudzovať samostatne podľa ich pravidiel.
Ak dohoda o zvyšovaní nájomného chýba
Osobitný postup v § 916 umožňuje prenajímateľovi navrhnúť zvýšenie nájomného, ak zmluva neobsahuje dohodu o jeho zvyšovaní a nájom si strany dohodli najmenej na päť rokov.
Nejde o voľné oprávnenie meniť cenu kedykoľvek. Zákon stanovuje viacero obmedzení:
- nájomné môže dosiahnuť najviac úroveň obvyklého nájomného,
- zvýšenie nesmie presiahnuť 20 percent oproti predchádzajúcemu nájomnému,
- tento postup umožňuje zvýšenie každé tri roky k začiatku nasledujúceho kalendárneho roka,
- písomný návrh musí nájomník dostať najneskôr dva mesiace pred začiatkom daného roka.
Ak nájomník v zákonnej dvojmesačnej lehote oznámi nesúhlas alebo zvýšené nájomné nezaplatí, o zvýšení rozhodne na návrh prenajímateľa súd.
Dvadsaťpercentný limit nie je všeobecným cenovým stropom pre všetky nájmy. Vzťahuje sa na tento konkrétny zákonný postup.
Pri nájomnom 700 eur predstavuje dvadsaťpercentné zvýšenie sumu 840 eur. Ak však obvyklé nájomné za porovnateľný byt dosahuje iba 790 eur, tento postup neumožňuje zvýšenie až na 840 eur.
Osobitné pravidlo pri modernizácii
Zákon počíta aj so zvýšením nájomného po modernizačných opatreniach. Podľa § 907 nesmie ročné zvýšenie presiahnuť päť percent skutočných nákladov na modernizáciu, ktoré pomerne pripadajú na prenajatý priestor.
Ide o percento z príslušných nákladov na modernizáciu, nie o päť percent z mesačného nájomného. Bežnú opravu zároveň nemožno automaticky označiť za modernizáciu.
Výpoveď nájmu bytu – kedy trvá dva mesiace a kedy šesť?
Pri ukončení nájmu bude zásadné, či zmluva trvá na určitý alebo neurčitý čas a kto ju vypovedá.
Prenajímateľ môže ukončiť nájom na neurčito aj bez dôvodu
Významnú zmenu prináša § 937 ods. 3: prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu na neurčitý čas aj bez uvedenia dôvodu, so šesťmesačnou výpovednou dobou.
Nájomník tak nemusí porušiť zmluvu, aby prenajímateľ mohol tento spôsob skončenia využiť.
Pri nájme na určitý čas sa toto oprávnenie neuplatní. Prenajímateľ nemôže šesťmesačnú výpoveď bez dôvodu automaticky použiť na predčasné ukončenie každej zmluvy.
Pri zákonnom dôvode platí spravidla dvojmesačná doba
Zákon umožňuje prenajímateľovi vypovedať nájom napríklad vtedy, keď nájomník hrubo poruší povinnosti, prenechá byt do podnájmu bez potrebného písomného súhlasu alebo keď prenajímateľ potrebuje byt pre seba či blízku osobu.
Základná výpovedná doba podľa § 936 trvá dva mesiace. Začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nájomník dostane výpoveď.
Ak nájomník dostane výpoveď 10. júla, dvojmesačná výpovedná doba začne plynúť 1. augusta a skončí sa 30. septembra.
Niektorí nájomníci majú osobitnú ochranu
Pri výpovedi zo strany prenajímateľa zákon ustanovuje trojmesačnú výpovednú dobu, ak nájomníkom je:
- človek vo veku aspoň 70 rokov,
- človek s ťažkým zdravotným postihnutím,
- človek, ktorý sa stará o maloletého alebo bezvládnu osobu, ak patria do jeho domácnosti.
Dohodu o kratšej výpovednej dobe zákon pri tejto ochrane nepripúšťa. Osobitná šesťmesačná doba pri výpovedi nájmu na neurčito bez dôvodu tým nezaniká.
Ak dôvodne hrozí trvalá strata bývania chránenej osoby, prenajímateľ musí informovať obec. Výnimku predstavuje výslovný nesúhlas nájomníka. Zákon s touto informačnou povinnosťou spája aj pravidlo, podľa ktorého sa výpovedná doba nemôže skončiť skôr, než ju prenajímateľ splní.
Nájomník môže nájom na neurčitý čas vypovedať aj bez uvedenia dôvodu.
Pri nájme na určitý čas potrebuje dôvod, ktorý ustanovuje zákon alebo samotná zmluva. Preto sa oplatí už pri podpise dohodnúť, za akých okolností môže odísť predčasne, napríklad pri sťahovaní za prácou.
Neplatenie môže viesť aj k odstúpeniu od zmluvy
Výpoveď a odstúpenie od zmluvy predstavujú odlišné spôsoby skončenia nájmu.
Podľa § 939 môže prenajímateľ odstúpiť od zmluvy pri obzvlášť závažnom porušení povinností. Zákon medzi takéto situácie zaraďuje aj omeškanie s nájomným alebo úhradami za služby za dobu najmenej dvoch mesiacov, napriek písomnému upozorneniu.
Ďalšími dôvodmi môžu byť napríklad hrubé poškodzovanie bytu alebo závažné narúšanie bývania ostatných osôb za zákonných podmienok.
Pri odstúpení nájomník nemôže automaticky počítať s bežnou dvojmesačnou výpovednou dobou. Úprava odovzdania bytu počíta spravidla s odovzdaním do 15 dní od účinnosti odstúpenia. Pri chránených osobách treba zohľadniť aj osobitné pravidlá.
Nesúhlasíte s výpoveďou? Na žalobu budú dva mesiace
Podľa § 941 môže prenajímateľ aj nájomník podať žalobu o určenie neplatnosti výpovede alebo odstúpenia.
Právo treba uplatniť do dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo oznámenia o odstúpení.
Podanie žaloby spravidla samo osebe nezastaví účinky skončenia nájmu. Zákon však ustanovuje výnimku pri vymedzených chránených nájomníkoch, napríklad pri ľuďoch vo veku aspoň 70 rokov či pri osobách s ťažkým zdravotným postihnutím.
Budú nové pravidlá platiť aj pre existujúce nájomné zmluvy?
Existujúca zmluva sa samotným príchodom 1. júla 2027 automaticky nebude spravovať novým režimom.
Prechodné ustanovenia vychádzajú pri zmluvných vzťahoch zo zásady, že vzťahy vzniknuté pred účinnosťou nového zákonníka a práva a povinnosti z nich sa naďalej spravujú doterajšími predpismi, ak zákon neustanovuje výnimku.
Strany sa môžu písomne dohodnúť, že svoj existujúci vzťah podriadia novému zákonníku. Takáto dohoda však nemá spätne meniť už vzniknuté práva a povinnosti.
Prenajímateľ preto nemôže pri starej zmluve automaticky predpokladať, že po 1. júli 2027 získa nové právo na šesťmesačnú výpoveď bez dôvodu. Najprv treba posúdiť právny režim konkrétneho nájmu.