Vlastníka pozemku možno bezplatne vyhľadať v oficiálnom katastri. Ak poznáte jeho meno, potrebujete k nemu určiť aspoň obec alebo katastrálne územie. Ak poznáte polohu pozemku, presnejšie je začať parcelou v mape a až potom otvoriť list vlastníctva. Celoštátny zoznam všetkých nehnuteľností cudzej fyzickej osoby však iba podľa mena nezískate.
Kataster nehnuteľností je verejný register. Podľa § 68 katastrálneho zákona má každý právo do katastrálneho operátu nahliadať a robiť si z neho pre vlastnú potrebu výpisy, odpisy, náčrty alebo kópie. Neznamená to však, že možno podľa jedného mena jedným kliknutím získať úplný majetkový profil človeka na celom Slovensku.
Tri oficiálne nástroje a ich využitie
| Nástroj | Kedy ho použiť | Čo potrebujete | Výsledok |
|---|---|---|---|
| ESKN – vlastníci a iné oprávnené osoby | Poznáte meno a územie | Obec alebo katastrálne územie a priezvisko; meno či dátum narodenia pomôžu rozlíšiť osoby | Záznamy osoby a nehnuteľnosti evidované vo vybranom území |
| MAPKA | Poznáte polohu, ale nie parcelné číslo ani vlastníka | Adresu, miesto na mape alebo približnú polohu | Parcela, jej číslo a nadväzujúce katastrálne údaje |
| CICA | Už poznáte číslo listu vlastníctva | Katastrálne územie a číslo listu vlastníctva | Bezplatný informatívny výpis z listu vlastníctva |
Používajte oficiálne domény skgeodesy.sk a vugk.sk. Úrad geodézie upozorňuje aj na neoficiálne stránky, za ktorých obsah a správnosť nezodpovedá.
Ako vyhľadať vlastníka pozemku podľa mena
Vyberte Fyzické osoby. Pri firme alebo obci zvoľte Právnické osoby.
Portál umožňuje výber cez kraj, okres a obec.
Meno doplňte, ak ho poznáte. Pri bežnom mene použite aj dátum narodenia, ak ho máte k dispozícii oprávnene. Pomáha odlíšiť menovcov.
Skontrolujte listy vlastníctva, parcely a spoluvlastnícke podiely.
Táto vyhľadávacia služba je prístupná aj neprihláseným používateľom a je bezplatná. Prihlásenie občianskym preukazom, ktoré vidíte v hlavičke portálu, je potrebné pre vybrané elektronické podania, nie pre základné vyhľadávanie vlastníkov.
Nespoliehajte sa iba na zhodu mena. Kataster môže evidovať viac osôb s rovnakým menom, odlišné rodné priezvisko alebo staršiu adresu. Totožnosť overujte podľa kombinácie dostupných údajov a podľa väzby na konkrétnu parcelu.
Keď poznáte pozemok, ale nie vlastníka
Hľadanie cez parcelu je zvyčajne presnejšie než hľadanie cez meno. V MAPKE nájdite miesto podľa adresy alebo sa priblížte na známe územie. Zapnite katastrálnu vrstvu a kliknite na parcelu. Zapíšte si:
- katastrálne územie,
- parcelné číslo,
- či ide o parcelu registra C alebo E,
- číslo listu vlastníctva, ak je pri parcele uvedené.
Následne vyhľadajte parcelu alebo list vlastníctva v ESKN, prípadne otvorte list vlastníctva v CICA. Týmto postupom sa vyhnete omylu, že ste našli menovca alebo inú parcelu s rovnakým číslom v susednom katastrálnom území.
Parcelné číslo nikdy nepoužívajte bez názvu katastrálneho územia a označenia registra. Rovnaké číslo môže existovať v mnohých územiach. Parcela registra C je zakreslená v katastrálnej mape; parcela registra E je evidovaná v mape určeného operátu a jej hranice či druh pozemku nemusia zodpovedať dnešnému stavu v teréne.
Čo si skontrolovať na liste vlastníctva
List vlastníctva sa delí na tri časti:
- A – majetková podstata: parcely a ďalšie nehnuteľnosti, ich výmera, druh a spôsob využitia,
- B – vlastník alebo iná oprávnená osoba: vlastník, adresa, spoluvlastnícky podiel, titul nadobudnutia a poznámky,
- C – ťarchy: najmä vecné bremená, záložné a niektoré predkupné práva; výška dlhu sa tu neuvádza.
Najskôr porovnajte parcelné číslo, register, výmeru a katastrálne územie. Potom si všimnite, či je osoba výlučným vlastníkom alebo iba spoluvlastníkom.
Skontrolujte aj plombu. Upozorňuje, že kataster pri nehnuteľnosti eviduje prebiehajúce konanie a zapísaný stav sa môže zmeniť. Pri kúpe, nájme alebo inom vážnom rozhodnutí zistite akého konania sa plomba týka a pracujte s čo najaktuálnejším výpisom.
Dá sa podľa mena nájsť všetok majetok osoby?
Verejné vyhľadávanie podľa mena je viazané na zvolenú obec alebo katastrálne územie. Ak neviete, kde osoba nehnuteľnosť vlastní, museli by ste skúšať jednotlivé územia a aj tak by ste nemali istotu, že ste našli všetky záznamy a správne odlíšili menovcov.
Kataster pozná aj osobitný výstup nazývaný súpis nehnuteľností – zoznam nehnuteľností, ku ktorým má jedna osoba rovnaký právny vzťah. Pri fyzickej osobe ho však podľa § 69 ods. 9 katastrálneho zákona nemožno vydať ľubovoľnej tretej osobe. Získať ho môže dotknutá fyzická osoba, iná oprávnená osoba a zákonom určené orgány či osoby. Cudzí celoštátny súpis teda nemožno obísť obyčajnou žiadosťou s menom a priezviskom.
Pri právnickej osobe je režim odlišný, avšak aj tam treba pracovať s presnou identifikáciou, najmä názvom a IČO. Obchodné meno sa mohlo zmeniť a viac subjektov môže mať podobný názov.
Údaje zverejnené cez oficiálne internetové portály sú bezplatné, ale majú informatívny charakter. Na prvotné overenie vlastníka, podielov, tiarch alebo plomby väčšinou postačujú. Ak má byť výpis prílohou v úradnom, súdnom alebo bankovom konaní, overte si, či sa vyžaduje verejná listina.
Úradný výpis alebo kópiu možno získať na okresnom úrade, katastrálnom odbore; ak sú údaje vedené elektronicky, môže ich poskytnúť ktorýkoľvek okresný úrad. Zákon umožňuje poskytovanie vybraných výstupov aj prostredníctvom pošty. Podľa aktuálnej položky 10 sadzobníka správnych poplatkov je základný poplatok za vydanie výpisu z katastra 12 eur za každých aj začatých 20 parciel, stavieb, bytov alebo nebytových priestorov v rámci jedného výpisu.
Keď je vlastník nezistený alebo už zomrel
Označenie nezistený vlastník znamená, že evidencia neobsahuje údaje, podľa ktorých možno osobu spoľahlivo identifikovať. Neznamená to, že vlastníkom je automaticky Slovenský pozemkový fond.
Ak je na liste vlastníctva zapísaná osoba, ktorá zomrela, kataster môže zobrazovať stav pred skončením alebo zapísaním dedičstva. Potenciálnych dedičov nemožno určiť iba podľa priezviska. Potrebné je preveriť dedičské rozhodnutie, prípadne dodatočné konanie o dedičstve. Pri zamýšľanej kúpe nepodpisujte zmluvu s osobou, ktorá ešte nie je vlastníkom alebo nevie preukázať oprávnenie konať za dedičov.
Pozor na staré informácie o povinnom prihlásení
Na internete možno nájsť správy, podľa ktorých sa malo vyhľadávanie vlastníkov od roku 2027 zásadne obmedziť alebo podmieniť prihlásením. Išlo o vládny návrh novely katastrálneho zákona. Národná rada 23. apríla 2026 rozhodla, že v rokovaní nebude pokračovať. Tieto navrhované pravidlá preto v praxi neplatia.
Pred kúpou si list vlastníctva riadne overte
Ak poznáte meno aj obec, začnite v ESKN vyhľadávaním vlastníkov. Ak poznáte skôr polohu pozemku, použite MAPKU, zistite parcelné číslo a list vlastníctva a údaje overte v ESKN alebo CICA. Pri menovcoch kontrolujte dátum narodenia, adresu, podiel a väzbu na konkrétnu parcelu.
Pred kúpou nestačí nájsť meno vlastníka. Skontrolujte celý list vlastníctva, ťarchy, poznámky, plombu a nadobúdací titul. Ak výsledok rozhoduje o väčšej investícii alebo spore, vyžiadajte si aktuálny úradný výpis a právny stav nechajte preveriť odborníkom.